Ya he comentado en alguna otra pregunta de contenido parecido que el mero retraso en el pago no es causa suficiente para que el juez admitiese el desahucio, lo que sí puedes hacer es empezar a documentar fehacientemente ese retraso, vía burofax con notificaciones en las que claramente conste dicho retraso reflejando el día exacto (p. Ej. Algo así: "le comunico por la presente que el mes de noviembre liquidó la renta correspondiente el día 26, y que a fecha de hoy no ha sido satisfecha la de diciembre y le recuerdo que el contrato de arrendamiento firmado con ud el día tal y tal prevé de manera clara y precisa que el pago de la renta se efectuará dentro de los 7 1os días de cada mes, este retraso reiterado me produce unos perjuicios tal y tal, etc." una vez que tengas 2 o 3 burofax de retrasos es cuando el juez podría apreciar reiteración y gravedad, requisitos fundamentales para seguir adelante con la demanda.
En cuanto a una posible venta que sepas que puedes efectuarla con arrendatario, siempre se tendrá que reflejar en escritura y el adquirente respetar los derechos dimanantes del contrato de alquiler vigente.
Obviamente tendrías más dificultades en la venta que si la efectuases con el inmueble libre de cargas y arrendatarios, pero para "cancelar" el contrato como dices, se tiene que dar una causa de las contempladas en el art. 27 de la LAU y en base a ella instar un desahucio que tiene que apreciar y dictaminar el juez.

Hay distintas cuestiones que deben separarse.

1.- Si el inquilino no paga adecuadamente lo suyo es una demanda de desahucio por falta de pago, con o sin reclamación de rentas.

2.- El piso lo puede vender sin ningún problema aunque esté arrendado, simplemente tendrá que cumplir lo que previene la Ley de Arrendamientos Urbamnos al respecto. Puede leer en: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/12/adquisicion-preferente-del-inquilino.html.